Muchas personas se preguntan por los impuestos que debo pagar a la hora de vender mi casa y, lo cierto es que, aunque no mucha gente lo hace, lo más recomendable es calcular el importe que se irá directamente en impuestos para evitar sorpresas y saber exactamente qué cantidad líquida se va a disponer después de la venta. En este post vamos a decirte todo lo que necesitas saber para calcular la plusvalía municipal en Madrid.

¿Qué es la plusvalía municipal?

Su verdadero nombre es “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU), aunque popularmente se le conoce como plusvalía municipal. Se trata de un tributo obligatorio que deberá pagar toda persona que venda una vivienda, la reciba como herencia o en donación.

La plusvalía municipal en Madrid grava el incremento del valor de un terreno urbano desde su compra hasta su venta, da igual si está edificado o no. Es un tipo de impuesto municipal y su recaudación depende del ayuntamiento de la localidad donde se ubique el inmueble. 

La plusvalía municipal siempre corre a cargo del vendedor del inmueble, aunque si el vendedor no reside de manera legal en España podría existir la posibilidad de que el comprador asumiera el impuesto. 

El plazo para pagar la plusvalía municipal por venta de un inmueble debe liquidarse normalmente en los 30 días hábiles siguientes a la venta empezando a contar desde la fecha en que se realiza la compraventa de la vivienda. Dependiendo de cada municipio, este plazo puede variar.

¿Cómo se calcula la plusvalía en Madrid?

La plusvalía municipal se calcula multiplicando la base imponible del impuesto por un coeficiente que marca el ayuntamiento de la localidad y que no puede superar el 30%. A la hora de calcular la base imponible hay dos métodos distintos. Al método digamos más “tradicional”, basado en la plusvalía real, se sumó otro a partir del 10 de noviembre de 2021 basado en el incremento del valor del terreno. El vendedor podrá usar el método que le sea más beneficioso. 

Método 1: cálculo de la base imponible en función de la plusvalía real

La fórmula para calcular la base imponible con este método es el siguiente:

Valor de transmisión de la vivienda menos el valor de adquisición de la vivienda por el porcentaje del valor catastral del terreno.

Para saber lo que significa cada parte de la fórmula diremos que el valor de transmisión se refiere al precio de venta de la vivienda, el valor de adquisición se refiere al precio de la compra y el porcentaje del valor catastral del terreno es el marcado por el ayuntamiento y se puede comprobar en los recibos del IBI o en la web del catastro. 

Método 2: cálculo objetivo de la base imponible de la plusvalía municipal

En el método objetivo, para calcular la base imponible de la plusvalía habría que multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de la compraventa por un coeficiente que determina la localidad del inmueble y que depende del tiempo que ha sido propietario de la vivienda la persona que va a venderla. El Ministerio de Hacienda establece unos valores máximos para esos coeficientes.

Como hemos dicho, el vendedor del inmueble puede elegir el método que le sea más beneficioso para calcular la base imponible. Pero si quieres saber cuánto se paga de plusvalía en Madrid, el importe resultante de la base imponible habrá que multiplicarlo por el coeficiente que determine cada ayuntamiento para saber el importe total que hay que liquidar de plusvalía municipal. En el caso del municipio de Madrid, el porcentaje que hay actualmente vigente es del 29%.

¿Se puede fraccionar el pago?

Sí, los municipios permiten solicitar el pago fraccionado del impuesto, aunque cada uno exige sus reglas en cuanto al tiempo y las cuotas a liquidar. En Madrid se puede fraccionar por un periodo que no puede superar los 24 meses. Además, deberás presentar un escrito para explicar por qué no puedes afrontar el pago en el periodo voluntario y el ayuntamiento deberá aprobarlo.

En caso de que el importe sea muy alto, el Ayuntamiento de Madrid pide un aval de una entidad financiera. Esto ocurre en plusvalías que superan los 30.000€. En el caso de que el impuesto sea demasiado bajo no se permite fraccionar el pago. Por debajo de los 300€ no es posible el fraccionamiento.

En caso de no pagar a tiempo las plusvalías, el contribuyente deberá hacer frente a los siguientes intereses:

• 5% en los tres meses siguientes a la fecha de pago.
• 10% entre los tres y los seis meses siguientes.
• 15% entre los seis y los doce meses siguientes.
• 20% para más de un año.

Como vemos, la plusvalía municipal es un impuesto muy importante que hay que liquidar en la venta de un inmueble y un importe a tener muy en cuenta. Si estás pensando vender tu vivienda y tienes dudas sobre este impuesto o cualquier otro, no dudes en contactar con nosotros, somos expertos en la compraventa de viviendas.