Muchas personas nos preguntan cuánto se paga a Hacienda por vender mi casa y lo cierto es que hay que tener una calculadora a mano para llevar a cabo todas las operaciones y calcular todos los impuestos al vender una casa. Nuestro consejo es que delegues en un profesional para tener la certeza de que todos los cálculos son correctos.

En este post queremos que sepas exactamente qué impuestos debes pagar para vender tu vivienda y cómo se calculan para saber exactamente la cantidad con la que podrás contar una vez descontados todos los gastos.

Qué impuestos se pagan al vender una casa

La venta de una casa está sujeta a gravamen y, por tanto, debemos tener claros los impuestos que hay que liquidar cuando hemos decidido poner en venta una propiedad. Estos son los impuestos que se pagan a Hacienda por la venta de una vivienda:

• Plusvalía municipal
• IRPF por la ganancia patrimonial.
• IBI (Impuesto de bienes inmuebles)

El IRPF por la ganancia patrimonial se paga al año siguiente de la venta de la vivienda, cuando se presenta la Declaración de la Renta con todos los ingresos generados en el ejercicio anterior.

El IBI siempre corresponde pagarlo al propietario del inmueble, sin embargo, al vender la propiedad, el importe a liquidar del año en que se vende se puede negociar con el comprador dependiendo de los meses en que ha sido el dueño de la vivienda.

En cuanto a la plusvalía municipal, normalmente hay que pagarla durante los 30 días hábiles posteriores a la venta de la vivienda, pero como es un impuesto que depende del ayuntamiento de la localidad donde se ha vendido la vivienda, cada consistorio tiene sus propios plazos. En el caso de Madrid el plazo es de 30 días.

¿Cómo se calculan los impuestos en la venta de una vivienda?

El IRPF es un impuesto del estado y solo se paga si en la venta se ha obtenido una ganancia patrimonial entre el importe que se pagó en su día por la compra y el capital obtenido por la venta. Si la diferencia es negativa, es decir, que hemos perdido dinero con la venta, no hay que pagar el tributo, aunque hay que presentar la declaración igualmente.

En el caso de la venta hay que calcular la diferencia entre el importe real obtenido por la venta del piso y los gastos y tributos, como pueden ser la plusvalía municipal, los gastos de la cancelación de la hipoteca o los honorarios de la agencia inmobiliaria. 

Para calcular el valor de adquisición de la vivienda en el pasado habría que sumar al valor de la compra de la vivienda todos los gastos asumidos, por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) o los gastos de notaría.

También se pueden incluir los costes de las reparaciones y reformas importantes que se hayan llevado a cabo en la vivienda. Un ejemplo sería la ampliación de la superficie o una reforma completa de zonas de la casa como el baño o la cocina. 

A este importe habrá que restar los gastos que se han deducido en el IRPF, como por ejemplo si hemos tenido alquilada la vivienda (ahí incluiríamos los gastos de comunidad, el IBI, gastos de reparaciones, etc).

Después de restar el valor de adquisición y el valor de transmisión, si el resultado es negativo, no hay ganancia con la venta del inmueble y no tendríamos que liquidar el IRPF. Si sale positivo habrá que aplicar los porcentajes que indica Hacienda según los tramos de ganancias:

• Si la ganancia es de hasta 6.000€, el tributo es del 19%.
• Si la ganancia oscila entre los 6.000 y 50.000€, el gravamen es del 21%.
• Si la ganancia oscila entre los 50.000 y 200.000€ se tributa un 23%.
• Para ganancias superiores a los 200.000€, el tributo es del 26%.

Pero hay que tener en cuenta que los porcentajes se aplican progresivamente, de tal forma que si la ganancia patrimonial es de 15.000€, se aplicaría el 19% a los primeros 6.000€ y el 21% a los 9.000€ restantes. 

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Este tributo grava el incremento de valor de la vivienda en el periodo de tiempo que se ha tenido en propiedad. Los ayuntamientos son los que gestionan este impuesto. Desde noviembre de 2021 la plusvalía municipal se calcula con dos métodos.

En el primer método se tiene en cuenta el valor catastral del suelo de la vivienda en el momento de venderla y el coeficiente que da el ayuntamiento que depende del periodo de tiempo que se ha sido propietario. 

En el segundo método se tiene en cuenta el precio de compra del inmueble, el de venta, el porcentaje del valor catastral del suelo y el coeficiente del ayuntamiento que es el mismo que en el otro método. El contribuyente puede elegir cualquiera de los dos métodos si obtiene algún beneficio.

A la hora de calcular los impuestos, en caso de error, puedes pagar bastante más de lo que deberías, por eso nuestra recomendación es que un profesional gestione la venta de tu inmueble para que sepas exactamente los impuestos que vas a pagar. En InmoCM te ayudamos a vender tu casa mirando siempre por tus intereses. Contacta con nosotros y te resolveremos todas las dudas.